SOHO中国的缔造者潘石屹，早在2018年，便对房地产领域潜在风险与发展走向做出了预判。如今回顾，潘石屹堪称为数不多能够在房地产市场危机中全身而退的企业老板。单论商业洞察力，有人将他视作内地版的李嘉诚。这一说法从何而来？只要浏览一下2018年潘石屹接受专访的视频，便能找到答案。

当时，有人向潘石屹提出疑问：别的房地产企业规模不断扩张，年销售额达到4000亿甚至5000亿，而你却选择抛售价值400多亿的物业，为何会做出截然不同的决策？潘石屹简洁回应，这源于“对市场和未来风险的判断与他人不同”。

潘石屹进一步阐述，2008年时，他曾认为，只要不触碰违法违规行为，房地产行业不仅发展空间广阔，还将大幅上涨，几乎不存在风险。但到了2018年，情况发生了巨大变化。大型房企背负的债务多为外汇债务，而营收则以人民币结算，汇率的差异带来了潜在风险。事实证明，自2020年恒大美元债爆雷起，华夏幸福、蓝光发展、阳光城等众多千亿级房企的境外债务也相继违约。业内人士指出，境外债务是实打实的，可企业财务账目存在诸多问题，汇率差成为压垮房企债务的最后因素。

此外，潘石屹对风险的判断还基于另一个逻辑。房地产市场持续繁荣了10至15年，一旦房价下跌，假设跌幅达到20%至30%，企业的资产价值、在建项目以及房产能否承受？在潘石屹的评估体系中，2018年房地产行业的风险点显著增多，因此从2016年起，他便不再参与土地竞拍。对于这一决策，潘石屹解释得十分清晰。在他看来，评估市场主要依据两个常识：一是供需是否平衡，二是回报率。当时银行贷款利率为4.9%，但购置土地、建设房屋后的租金回报率仅为1%，这种行业现象显然不正常，难以持续。

在当时，相信潘石屹判断的人并不多。因为许多房地产企业正是在那段时间开始大规模扩张，当年销售额突破千亿的房企超过30家，较2017年几乎翻了一番。直至2020年和2021年，千亿房企数量增加到40家以上，头部房企甚至提出了万亿销售额的目标。如今再回顾潘石屹的判断和决策，怎能不让人感慨？

当然，历史不会简单重复，但并非无法预测。就像潘石屹一样，只要能捕捉到行业关键因素的变化，普通人同样可以洞察行业发展趋势。从当前形势来看，未来3年房地产市场至少呈现三大趋势：

首先，因断贷引发的房价波动不容忽视。

据第一财经统计，2020年至2021年是经营贷流入房地产市场的高峰期。彼时，房地产市场异常火爆，房贷利率创下历史新高。为获取低利率资金，部分房产投资者通过经营贷进入楼市，期望房价上涨后抛售获利。然而现实却很残酷，经营贷的贷款周期通常为3至5年，从2024年开始，未来3年将迎来经营贷续贷高峰。如今购房者面临两难选择：要么续贷，要么卖房还贷。但由于房价大幅下跌，这两种选择都困难重重。

原因不难理解，如果选择续贷，银行会对房产重新评估。以一套价值500万的房子为例，若房价下跌20%（实际跌幅可能更大），银行将按照400万的评估值放贷，购房者需补足100万差价。而选择卖房变现同样不易，一方面市场低迷，难以找到接盘者；另一方面，房产价值缩水，即便成功出售，所得款项也可能无法偿还贷款。

2020年和2021年，经营贷连续两年增长20%。试想，若一个小区多户家庭面临类似困境，且收入不稳定，无法补足续贷资金，只能选择低价抛售房产。这必然会对小区房价造成冲击。

其次，房产市场分化将成为趋势。

这主要体现在两个方面，一是高层住宅与多层住宅的分化。

高层住宅在过去多年解决了大量进城新市民的住房问题。但近年来，高层住宅频繁出现火灾、窗户被大风刮落等安全事故（近一个月内，江西南昌和湖南常德就发生了两起类似事件），让人们开始重新审视高层住宅的安全性。随着楼龄增长，相关设施设备老化问题日益突出，这也是高层住宅在本轮楼市调整中抗跌性较差的重要原因。

#深度好文计划#不可否认，在北京、上海、深圳等一线城市的核心地段，由于土地资源稀缺，高层住宅依然具有较高价值，上海百亿级高层豪宅的热销便是例证。但在大多数城市，城市开发程度尚不足一半，仍有大量待出让土地和可转化为住宅的闲置厂房用地。按照当前楼市调控政策，未来将有大量低密度住宅上市，这将分流高层住宅的客源。可以预见，只要经济条件允许，越来越多的人会选择多层住宅，而非高层住宅。

二是豪宅与普通商品房的分化。

即便在当前楼市低迷的情况下，上海仍出现了单价100万/平米的老洋房成交案例。虽然这类豪宅与普通民众相距甚远，但从中可以看出一个趋势：优质房产始终不愁市场。

如今，不少人认为我国人均住房面积已超过40平米，住房市场已趋于饱和。但这仅仅是从数量层面的考量。例如，许多家庭拥有两套住房，但都不尽如人意，即便卖掉两套，也只能勉强置换一套稍好的房子。而对于高收入群体来说，豪宅是他们的首选。你可能觉得豪宅价格过高，难以出手，但实际情况并非如此。观察发现，豪宅小区的二手房挂牌量极少，与普通小区动辄几十套甚至几百套的挂牌量形成鲜明对比。在楼市低迷时期，普通小区二手房几乎没有议价空间。豪宅小区挂牌量少，一方面是因为业主自住需求，另一方面是物以稀为贵，即便不住，高收入群体也将其视为资产配置的重要选择，不会轻易出售。

未来，普通商品房将面临严峻挑战。一方面，普通商品房数量过多，高收入群体看不上，普通家庭又不需要那么多，一旦家庭经济条件改善，这类房子很可能被转卖。另一方面，未来还将面临房产税（按面积征收）和保障性住房供应的双重压力，市场前景不容乐观。

最后，拆迁力度将进一步加大。

由于楼市持续低迷，住建部已要求各地制定未来几年的住房发展规划，强调土地供应要与人口、资金挂钩，旨在控制土地供应节奏，减少住房增量。然而，目前全国新房待售面积已超过7.6亿平米，远超上一轮楼市去库存前的水平。若加上尚未开发的土地，库存压力巨大。因此，如何刺激需求，消化库存，成为提振楼市的关键。

上一轮楼市去库存（2015年至2018年）主要依靠棚改拆迁，效果显著，短短两年时间，楼市库存大幅下降。但此次楼市面临的经济环境和房企债务压力与以往截然不同。单纯依靠降低房贷利率、首付比例、提高公积金贷款额度以及降价等措施，难以有效刺激市场，因为消费者缺乏购房资金。因此，拆迁成为必然选择，且力度将更大。

目前出台的多项政策，如旧改、城中村改造、成片联动改造等，都包含拆迁内容。可以预见，只要楼市复苏乏力，拆迁力度只会加强。与过去不同的是，未来几年，拆迁补偿将更多采用“房票安置”方式，即被拆迁人凭借政府发放的房票，直接从待售房源中选择商品房。

在笔者看来，尽管房票安置不如直接发放拆迁补偿款来得直接，但被拆迁人获得的是实实在在的商品房，而非传统意义上的安置房，这无疑是楼市去库存过程中的最大受益者。